Дневник бродяги - Категории и виды назначения земли [entries|archive|friends|userinfo]
Андрей

[ website | Персональный сайт ]
[ userinfo | livejournal userinfo ]
[ archive | journal archive ]

Категории и виды назначения земли [Mar. 17th, 2009|02:20 pm]
Previous Entry Add to Memories Share Next Entry
[Tags|]
[music |Scott McKenzie - San Francisco | Powered by Last.fm]

По Земельному Кодексу (далее ЗК РФ) у нас в стране семь категорий земель:
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населённых пунктов (в старых свидетельствах о собственности формулировка "земли поселений");
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса (ст. 7 ЗК РФ).

Приобрести в собственность физическому или юридическому лицу возможно только первые три, причём для категории СХН государство имеет приоритетное право выкупа (т.е. любой продавец такой земли обязан сначала получить отказ государства от покупки своего участка, и только потом имеет право оформить продажу другому покупателю).
Отдельная тема - земли лесного фонда и назначение земли под рекреацию - пока не до конца исследовал вопрос - будет позже.

Основные варианты назначения земли, подходящие для строительства коттеджа, таунхауса или дачи:


  1. Земли населённых пунктов - под индивидуальное жилижное строительство (ИЖС);
  2. Земли населенных пунктов - под личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  3. Земли сельхозназначения - под дачное строительство;
  4. Земли сельхозназначения - под дачное строительство;
  5. Земли сельхозназначения - под садоводство;
  6. Земли сельхозназначения - под ведение крестьянско-фермерского хозяйства.
Каждый из этих видов назначений отличается своими нюансами.

ИЖС наиболее применимо для возведения индивидуального жилья. В ИЖС можно оформить прописку, в этом случае администрация сельского округа теоретически должна будет позаботиться о предоставлении владельцу участка ряда коммунальных услуг, таких как электричество, вывоз мусора, медобслуживания. Администрация должна также предоставить список школ и детских садов, обязанных принять детей землевладельца.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст.49) на землях ИЖС разрешается строить отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства.

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, или жилого дома с правом регистрации проживания в нем, и сельскохозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Относительно прописки - теоретически это возможно, даже был один прецедент. Однако реально для этого потребуется доказать государству, что у вас этот дачный домик - единственное возможное место регистрации. Т.е. нет ни иной недвижимости в собственности, ни родственников, у которых вы могли бы прописаться.

Дачное (садовое) некоммерческое товарищество (ДНТ, СНТ) - некоммерческая организация, учреждённая гражданами на добровольных началах для содействия её членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и сельскохозяйственных строений и сооружений). Минусом земли такого назначения может быть наличие ограничений на размеры участка.
Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Здесь есть потенциальная засада при покупке. Дело в том, что назначение ЛПХ может быть и в категории земель населённых пунктов, и в категории земель СХН.
Согласно ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ, участок для ведения ЛПХ в черте поселений (в терминах закона - приусадебный земельный участок) может использоваться для возведения жилого дома, а участок для ведения ЛПХ за чертой поселений (полевой земельный участок) - нет.

Земли с видом разрешенного использования под КФХ. Есть два минуса такого варианта:
  • большие минимальные размеры участков (от гектара и больше, это зависит от законодательства конкретного субъекта РФ. Например, в Московской области минимальный размер - 2 га, в Калужской - 1 га);
  • фермер обязан вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчёты в налоговую инспекцию, как индивидуальный предприниматель.
Но первая проблема нивелируется низкой стоимостью такой земли, а вторая тоже решается без труда, ведь наличие на участке яблоневого сада, конюшни с парой лошадей или пруда с рыбками - это уже ведение сельского хозяйства;)
Регистрация (прописка) в КФХ - та же тема, что и с дачкой - для этого потребуется доказать государству, что у вас этот дачный домик - единственное возможное место регистрации. Т.е. нет ни иной недвижимости в собственности, ни родственников, у которых вы могли бы прописаться.
Подробнее о нюансах КФХ расскажу в другой раз - это отдельная и довольно интересная тема.

Предельные размеры участков различного назначения
Согласно ст.1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. №63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области"
Установить минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га;
садоводства - 0,06 га (6 соток);
огородничества - 0,04 га (4 сотки);
дачного строительства - 0,06 га (6 соток).
Установить максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га;
садоводства - 0,15 га (15 соток);
огородничества - 0,10 га (10 соток);
дачного строительства - 0,25 га (25 соток).
Согласно Закону Калужской области от 11 июня 2003 г. "О нормах предоставления земельных участков"
Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:крестьянского (фермерского) хозяйства - 1,0 га.Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:крестьянского (фермерского) хозяйства - не установлено.Из сложившейся практики следует, что максимальный процент застройки (площадь застройки по периметрам фундаментов по отношению к площади земельного участка) в границах земельного участка не должен превышать для крестьянского (фермерского) хозяйства
  • в Московской области - 15%
  • в Калужской области - 30%
linkReply

Comments:
[User Picture]From: supinatr
2009-03-17 12:06 pm (UTC)

(Link)

Слушай, а про гос. борьбу с самозахватом ты что-нибудь знаешь? Не на уровне слухов, а реальные примеры, с кем и с какой эффективностью борятся? Например, у нас за посёлком лес, и в него хорошо так углубились частные гаражи. Я прям присматриваюсь, не всандалить ли туда ещё один, но мой уже совсем под сосной будет стоять. Правда, пара гаражей в похожих конфигурациях уже есть, и давно стоят, судя по всему. Насколько рисковано в таких условиях воткнуть гаражик?
[User Picture]From: aaa13
2009-03-17 01:48 pm (UTC)

Про госборьбу реальных примеров...

(Link)

...пока не знаю. Знаю, как государство совершенно нормально обозвало совершенно законно построенный капитальный кирпичный гараж, у которого все документы были в порядке, незаконно построенной металлической ракушкой. И четырехлетний суд не помог.

Что до твоей ситуации - не вся земля, на которой растут деревья, является по документам лесом. Например, у меня есть варианты земли, которая по документам промышленного назначения или СХН, но на ней реальный лес. Так что в случае с твоим гаражиком вполне может и прокатить - надо только выяснить - каково реальное назначение этой земли.
[User Picture]From: aaa13
2009-03-17 01:50 pm (UTC)

А законодательство относительно...

(Link)

...моментов, когда государство может конфисковать землю - у меня эта информация есть, в следующем FAQе выложу.
[User Picture]From: supinatr
2009-03-17 02:45 pm (UTC)

Re: А законодательство относительно...

(Link)

Ок, спасибо! 8-)
[User Picture]From: milka13
2009-03-17 04:56 pm (UTC)

Если у нас в стране семь категорий земель...

(Link)

а здесь почему-то перечисляется только 6. Где же седьмая?
[User Picture]From: aaa13
2009-03-18 08:14 am (UTC)

Re: Если у нас в стране семь категорий земель...

(Link)

Ага, спасибо - пропустил категорию "земли особо охраняемых территорий и объектов;"
From: (Anonymous)
2009-04-16 07:38 am (UTC)

Не могу разобратсь! Помогите...

(Link)

У маня вопрос... В 2003 году я купил земельный участок в садоводческом товариществе, получил свидетельство (категория: земли поселений (сечас зем. нас. пунктов), раз.исп.: садоводство), в 2008 году я купил соседний земельный участок в томже садоводческом товариществе, но в свидетельстве указали разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (категория прежняя), обратился за объединением этих участков в кадастровую палату и получил отказ с формулировкой - разночтение в разрешенном использовании. Вопрос: что поменялось в законодательстве с 2003 по 2008 год и каким образом превести документы к эдентичности в раз.исп. ЛПХ (какой документ можно предоставить в качестве основания для внесения изменений в кадастровый реестр)?
Заранее благодарен! Нижний Новгород, Алексей.
[User Picture]From: aaa13
2009-04-16 02:34 pm (UTC)

Re: Не могу разобратсь! Помогите...

(Link)

Алексей, я в течение пары дней проконсультируюсь с нашими юристами, и дам ответ
[User Picture]From: aaa13
2009-04-17 08:36 am (UTC)

Алексей, ответ следующий

(Link)

Для того, чтобы решить Вашу проблему, необходимо пройти через процедуру изменения назначения земли. Занимается этим местная администрация. То есть Вам необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим ходатайством и действовать по той процедуре, которая предусмотрена местным законодательством. Только после удовлетворения ходатайства регпалата согласится объединитиь участки.

Хотя, честно говоря, мне не понятна цель, с которой Вам требуется это объединение.
From: (Anonymous)
2009-05-03 05:55 am (UTC)

Помогите советом

(Link)

добрый день. У меня такой вопрос. Буду очень благодарна за любой совет и информацию. У нас есть участок(Ленинский район московской области)-4, 5 сотки, категория -земли поселений, назначение-ведение ЛПХ. Очень хочется построить домик ( для проживания, но оформление прописки нам необязательно, то есть можно оформить и как садовый). Но вроде по закону, нельзя строить меньше,чем на 6 сотках. Знакомый предлагает поменяться участками-у него 6 соток,но категория земель-СХН. Меня интересует-можно ли будет на его участке строить? или есть какие-нибудь лазейки, чтоб построить на 4, 5 сотках. Заранее спасибо
[User Picture]From: aaa13
2009-05-03 05:40 pm (UTC)

Re: Помогите советом

(Link)

Это по какому такому закону есть ограничения по строительству на землях поселений?;)
Есть ограничения по границам строения от границ участка, но весьма условные. Может подскажете закон-пункт, которые Вас смущают?

И второе - не стоит менять 4,5 земель поселений на 6 СХН. Справедливое соотношение по площади - 1 к 10. То есть можно думать поменять 4,5 сотки вашего ЛПХ на 45-50 СХН (читай - дачки), не иначе.
From: (Anonymous)
2009-05-12 05:56 am (UTC)

Re: Помогите советом

(Link)

Спасибо, что откликнулись. На кадастровом плане участка в ограничениях стоит-строительство запрещено. Консультировались с архитектором Ленинского района ( участок в этом районе)-говорит, на участке размером меньше 6 соток строить нельзя.
[User Picture]From: aaa13
2009-05-12 07:04 am (UTC)

Re: Помогите советом

(Link)

Вот оно что. А попробовать купить соседний?
Или этот участок соседям продать, а купить другой - побольше?
From: (Anonymous)
2009-06-01 12:08 pm (UTC)

В продолжении данной темы.

(Link)

Андрей, подскажите как можно действовать в следующей ситуации:
1.земля сельхозназначения под огородничество участок размером 5 соток, вплотную примыкает к деревне забором. Хозяева пробовали изменить категорию земель - им отказали (причины не знаю)-----------Если построиться на таком участке - какие санкции за этим могут последовать?
2. Какова рыночная стоимость такой земли - это Ленинский район около 10 км от МКАД.
3. Такому участку могут выделить электричество?
From: (Anonymous)
2009-06-01 12:12 pm (UTC)

опять я) меня Александр зовут

(Link)

Скажите, а на сколько обоснованы ограничения архитектора (из поста выше) о том, что если участок меньше 6 соток, то строить совсем нельзя?.
[User Picture]From: aaa13
2009-06-02 03:33 pm (UTC)

Re: опять я) меня Александр зовут

(Link)

Александр, вернусь с моря - отвечу
From: (Anonymous)
2009-06-03 04:30 am (UTC)

Re: опять я) меня Александр зовут

(Link)

Спасибо. Буду ждать.
[User Picture]From: aaa13
2009-06-08 01:50 pm (UTC)

Александр...

(Link)

...ситуация такова:
Изменить назначение земли под садоводство или дачное строительство не получится - есть ограничения на минимальный размер участков такого назначения - 6 соток
Изменить категорию в ИЖС - теоретически возможно - путём. Но здесь может встать проблема строительства капитального строения. То есть _не_капитальное - можно, а капитальное - скорее всего не уместится по градостроительным нормам (надо смотреть конфигурацию участка).
Подвести электричество - возможно, самый простой вариант - договориться с соседом и пробросить провода от него.
Рыночная стоимость - думаю, при _идеальном_ окружении такой участок можно оценить максимум в 500 т.р.
From: (Anonymous)
2009-06-09 09:07 am (UTC)

Re: Александр...

(Link)

Спасибо большое.
From: (Anonymous)
2009-05-10 10:03 pm (UTC)

Вопрос по "дачке"

(Link)

Здравствуйте!
Никак не могу нагуглить, каков максимальный размер участка под дачу в калужской области. Вообще то, липецкая тоже интересует... ) Не подскажите?
[User Picture]From: aaa13
2009-05-12 07:13 am (UTC)

День добрый

(Link)

Закон Калужской области от 11 июня 2003 г. "О нормах предоставления земельных участков" ограничений участков по максимальным размерам не устанавливает.
Про Липецкую попробую поузнавать. Вы в свою учередь тоже можете попробовать покопать закон Липецкой области о землях сельхозназначения. Или просто связаться с соответствующим подразделением администрации:

Управление имущественных и земельных отношений
398019, г. Липецк, ул. Скороходова, 2.
Начальник - Колобаев Виктор Федорович
Тел.: (4742) 22-27-32; факс 77-86-49
Е-mail: kgi@admlr.lipetsk.ru
Web-сайт: uizo.lipetsk.ru
From: (Anonymous)
2009-05-12 03:37 pm (UTC)

Спасибо огромное!

(Link)

С этим законом я уже ознакомился, но не нашёл в нём информации об ограничениях для дачных участков. Без Вашей помощи я бы ещё долго искал то, чего попросту нет. )

С липецкой разобрался. Максимальный размер для дачного строительства - 0,15 га.
(О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ. Глава III, Статья 9)
http://www.r48.kadastr.ru/documents/docs/legislation/9324/

Ещё раз спасибо, в том числе и за другие Ваши публикации о земельном обороте.
[User Picture]From: aaa13
2009-05-12 05:20 pm (UTC)

Re: Спасибо огромное!

(Link)

Обращайтесь, рад помочь;)
From: (Anonymous)
2009-08-13 08:54 am (UTC)

О категориях и назначениях...

(Link)

Спасибо за ликбез, Алексей.
А что Вы, уважаемый, думаете о частной собственности в категории (sic):
- земля запаса для садоводства
- земля населённого пункта для садоводства
IMHO, первое - нонсенс ввиду того что земли запаса в частной собственности быть не могут вообще, не говоря уже о странном назначении. Второе - очевидное несоответствие между категорией и назначением.
Буду рад любым коментариям.
[User Picture]From: aaa13
2009-08-15 06:00 pm (UTC)

Re: О категориях и назначениях...

(Link)

Земли запаса по идее не могут быть в частной собственности. А что - есть извесный Вам прецедент?

Земли населённых пунктов вполне могут иметь назначение - садоводство.
Так же, как у земли из категории СХН может быть назначение, к примеру, под строительство АЗС;)

И - меня зовут Андрей;)
From: (Anonymous)
2009-08-15 06:58 pm (UTC)

Re: О категориях и назначениях...

(Link)

Прошу прощения, Андрей.
Да, есть, любуюсь на свидетельство на участок именно с такой категорией и назначением. Думаю, насколько сюрриалистично.
А "земли населённых пунктов вполне могут иметь назначение - садоводство", это Вы серьёзно или нет?
From: (Anonymous)
2009-11-26 08:41 am (UTC)

Закон или произвол

(Link)

Андрей большое спасибо Вам за Вашу тему! нА ПРОСТОРАХ ИНЕТА ТОЛЬКО вЫ Специалист в том что волнует людей.Итак. Купил землю в черте города на ИЖС. Теперь хочу построить небольшое магазин вместо дома но в администрации сказали,что типа нельзя это другое назначение земли,что-то вроде коммерческое.
1. У Вас в ЛИКБЕЗе нет такого назначения, оно есть?
2. Могут ли они поставить преграды по переоформлению земли с ИЖС на Коммерческое?
3. Кому жаловаться если будут мешать?
Место действия Смоленская область. Спасибо.
[User Picture]From: aaa13
2009-11-26 02:03 pm (UTC)

День добрый

(Link)

Помимо категории земли (в Вашем случае "земли поселений" или "земли населённых пунктов") есть ещё назначение (в Вашем случае - "индивидуальное жилищное строительство"). В этой категории бывают разные виды назначения земли, например - под многоэтажное жилищное строительство или под жилую и нежилую застройку. В частности может быть назначение с формулировкой "ведение торговой деятельности".

Насколько мне известно, для ведения торговли необходимо либо изменить категорию в промышленное назначение (для крупных торговых центров, поскольку там ведь ещё и склады, и стоянки и всё такое) либо изменить назначение на такое, в формулировке которого присутствует "торговая деятельность"

Изменить назначение можно, на эту тему есть прописанный законом порядок - для этого необходимо обратиться в администрацию. Преграды поставить администрация вполне может, поскольку захочет денег за этот перевод. А за бесплатно найдут тысячу законных причин для отказа. Насчёт "кому жаловаться" - в суд. Но в нашей стране, по моему глубокому убеждению, жаловаться бесполезно. Так что если Вы действительно хотите заняться торговлей - заложите взятку за перевод назначения земли в свой бизнес-план, заплатите за эту "услугу" и спокойно занимайтесь торговлей.
From: (Anonymous)
2009-11-27 08:39 am (UTC)

День добрый

(Link)

Большое спасибо за столь быстрый ответ.
Скажите а какой закон регилирует все эти изменения назначения земли. Какое министерство.Спасибо.
[User Picture]From: aaa13
2009-11-27 07:55 pm (UTC)

Re: День добрый

(Link)

Чтобы не повторяться - вот http://aaa13.livejournal.com/307548.html
From: (Anonymous)
2011-01-24 07:00 pm (UTC)

(Link)

Всем привет, Да это фантастика